2023.09.07

"美상업용 부동산 위험노출액 알려진 것보다 커"

미국 내 상업용 부동산 시장의 부진이 미국 경제 전반에 위협으로 다가오고 있다는 지적이 나오고 있습니다. 장기간 이어진 저금리 환경 속에 상대적으로 고수익을 얻을 수 있는 상업용 부동산 대출 시장에 지방 중소형 은행들 대거 뛰어들면서 지난해 말 기준 미국 은행들의 상업용 부동산 대출액은 2조2,000억 달러(약 3,000조원)로 2015년 이후 7년 만에 2배로 증가했습니다. 반면 미국 대형은행들은 글로벌 금융위기 이후 강화된 당국 규제와 감시 탓에 위험도가 높은 상업용 부동산 위험노출액을 줄였습니다. 하지만 실제로 빌려준 돈이 알려진 것보다 더 클 수 있다는 지적이 나오고 있습니다. 상업용 부동산 대출 비중이 큰 비은행 금융기관에 대한 여신, 상업용 부동산을 기초자산으로 해 발행된 각종 채권 인수도 결국 은행이 해당 부동산에 간접적으로 돈을 빌려준 것이기 때문입니다. WSJ 분석 결과, 간접 대출을 포함한 미 은행권의 전체 상업용 부동산 위험노출액은 3조3천억 달러(약 4,400조원)로, 은행권 예금의 20%에 달한 것으로 나타났습니다. 금리가 높아지고 은행들이 대출 심사를 깐깐하게 하면서 상업용 부동산 소유자들이 대출 연장보다 채무 불이행을 택하는 경우도 늘고 있는 것으로 나타났습니다.

글로벌 경제 불안에 '안전자산' 달러로 머니무브

글로벌 경제에 대한 불안감 고조로 인해 투자자들이 '안전 자산'으로 여겨지는 미국 달러화로 몰리고 있습니다. 컨베라의 애널리스트 조 마님보는 "중국과 유럽을 중심으로 글로벌 성장 둔화에 대한 우려가 커지고 있다"며 그 결과 달러가 견고한 피난처가 되고 있다고 언급했습니다. 현재 중국은 디플레이션에 진입한 가운데 부동산 위기가 금융 시장 전반으로 확산할 우려가 제기되는 상황인데요. 8월 중국의 서비스 구매관리자지수(PMI)도 51.8로 올해 최저치를 기록하면서 서비스 분야의 성장세도 더뎌지고 있습니다. 유로존도 현지 최대 경제대국 독일의 제조업이 정체되는 등 경기 둔화 조짐을 보이고 있습니다. 한편, 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 당분간 긴축 기조를 이어갈 것이라는 전망도 달러화 강세의 요인이 되고 있습니다. 현재 금융시장에서는 금리 인상이 사실상 끝났다는 전망이 우세하지만 그렇다고 당장 금리가 인하될 가능성도 크지 않은 것으로 보고 있습니다. 한편, 달러화가 강세를 보이고 달러화 표시 금값 가격이 해외 투자자에게 상대적으로 비싸지면서 금값은 최근 하락했습니다.

금리 인상으로 8월 미국 기업 파산 급증

블룸버그통신에 따르면 금리상승 영향 등으로 미국에서 지난달 기업 파산이 급증한 것으로 나타났습니다. 미국파산연구소(ABI)와 파산 관련 법률정보업체 '에픽 파산'에 따르면 지난달 상업적 파산 건수는 전달 대비 17% 증가했습니다. 가계와 개인 파산을 포함한 총파산 건수는 전년 동기 대비 13개월 연속 증가했습니다. 지난달 파산보호 신청 건수는 지난해 동기 대비 54%나 증가했습니다. ABI의 에드 플린 컨설턴트는 이러한 파산의 상당 부분이 금리 때문이라며, "대형 건수가 비정상적으로 많아졌다"고 언급했습니다. 블룸버그의 집계에 따르면 미국 파산법원에 지난주에만 최소 5천만달러(약 668억 원) 이상의 자산과 관련된 6건의 대형 파산보호신청이 접수된 것으로 파악됐습니다. 지난달에는 최소 23건이 신청됐습니다. 미 연방준비제도(Fed)가 인플레이션을 낮추기 위해 금리를 인상하면서 기업들이 만기가 도래하는 저금리 부채를 상환하면서 어려움을 겪은 것으로 풀이됩니다.

홍콩 최상급 사무실 공실률, 20년만 최고

중국 경제 둔화 여파로 홍콩의 최상급 사무실 공실률이 20년 만에 최고를 기록한 것으로 나타났습니다. 부동산 컨설팅업체 컬리어스가 발간한 보고서에 따르면 8월 말 현재 홍콩의 프라임 사무실 공실률은 15.1%로 2003년 9월의 13.1%를 넘어섰습니다. 또한 홍콩의 월간 사무실 임대료는 사무실 공실률이 3.5%로 역대 최저를 찍었던 2019년 1월과 비교해 30.3% 감소했습니다. 중국 경제 부진 탓에 중국 기업들이 홍콩에 사무실을 많이 내지 않고 있고 홍콩을 둘러싼 정세 변화로 외국 기업들의 활동도 부진하기 때문으로 풀이됩니다. 홍콩은 1983년 이래 달러 페그제(고정환율제)를 채택하고 있어 미국의 금리 인상 움직임에 자동으로 보조를 맞추고 있는데요. 미국이 금리를 인상하자 따라서 0.25%포인트 인상해 홍콩의 기준금리는 2007년 이후 최고 수준인 5.75%가 됐습니다. 고금리로 인해 홍콩의 부동산 시장은 냉각됐습니다. 한편, 컬리어스 보고서는 지난 6월 말부터 8월 초까지 홍콩 321개 기업을 대상으로 설문한 결과, 응답자의 21%가 향후 2년 내 사무실 공간을 줄일 계획이라고 답했다고 밝혔습니다. 비용 문제, 사업 둔화, 재택근무 정책 확대 세 가지가 주된 이유로 제기됐습니다.

모건스탠리 "미 경제 성장, 기대보다 약해… "

모건스탠리가 올해 경제 성장이 기대보다 약할 것으로 예상된다며 증시가 너무 낙관적이라는 의견을 밝혔습니다. 모건스탠리의 마이클 윌슨은 보고서를 통해 "현 가격에서, 시장은 특히 소비자들로서는 올해 성장의 의미 있는 재가속(re-acceleration)을 기대하나 우리는 불가능할 것으로 생각한다"고 지적하면서 올해 경제 성장 전망과 관련해 미국 주식 투자자들이 실망감을 느끼고 있다고 밝혔습니다. S&P 500과 나스닥지수의 상승폭이 여전히 좁고 상승이 퍼지지 않고 있다는 것입니다. 한편, 미국 경제 성장에 회의적인 이유로 개인 소비지출 약화를 꼽았습니다. 이밖에도 경제 성장의 혜택을 받는 경기 순환주 내에서 산업재 및 에너지 기업을 선호한 반면 임의 소비재와 소형주는 피해야 한다는 뜻을 밝혔습니다. 현재 뉴욕 증시는 곧 끝날 것으로 보이는 연방준비제도(Fed)의 금리인상 행진을 미국 경제가 견뎌낼 수 있을 것이라는 기대감으로 오름세를 유지하고 있고, 특히 기술주는 인공지능(AI) 개발 기대감으로 더 나은 성과를 기록 중인데요. 윌슨은 주식에 대한 자신의 부정적인 전망이 올해 아직 실현되지 않았다며 시장의 위험 회피 양상이 가을, 나아가 겨울까지 지속될 것이라고 언급했습니다.

메타도 ‘주 3회 출근’…재택근무 시대 종료

전 직원을 대상으로 재택근무를 시행했던 메타가 이달부터 전 직원 재택근무 방침을 철회하고 ‘주 3회 출근’을 시행한다고 밝혔습니다. 메타는 코로나19 바이러스가 확산하던 지난 2021년 6월 전 직원을 대상으로 재택근무를 시행했었는데요. 이후 애플, 구글, 아마존, MS 등 빅테크 기업이 모두 출근 근무로 전환할 때도 메타는 재택근무를 고수했습니다. 하지만 실적 악화에 대한 우려가 커지면서 결국 재택근무를 중단했습니다. 마크 저커버그 최고경영자(CEO)는 지난 3월 “성과 데이터 분석 결과 입사 초기의 엔지니어는 일주일에 최소 3일 이상 팀원들과 직접 대면하면서 일할 때 평균적으로 더 나은 성과를 낸 것으로 나타났다”며 출근 근무 시행을 예고했습니다. 이로써 애플과 구글, 아마존, MS 등 빅테크 기업은 모두 코로나19 기간 재택근무를 끝내고 일주일에 최소 50% 이상 출근으로 바뀌게 되면서 재택근무 시대가 끝나게 되었습니다.

위워크, 재무구조 개선 위해 임대 부동산 전면 계약조건 변경 추진

파산 위기에 처한 사무실 공유업체 위워크가 기존 임대 부동산의 계약조건 변경을 추진한다는 방침입니다. 또한 재협상 과정에서 수익성이 떨어지는 건물 계약의 해지도 추진할 방침입니다. 위워크는 사무실 공간을 고정가격에 장기 임차한 뒤 소비자들에게 이를 빌려주고 수익을 올리는 업체로 현재 전 세계 777개 지역에서 공유 사무실 서비스를 제공하고 있는데요. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태를 계기로 재택근무가 확산하면서 임대 사무공간에 대한 수요가 감소해 경영난에 빠졌습니다. 특히 건물주와의 계약 대부분이 코로나19 사태 이전에 이뤄진 것이어서 임대료 부담이 적지 않았습니다. 이에 따라 블랙록 등 위워크의 채권자들은 연방파산법 11조(챕터 11)에 따른 파산보호 신청을 포함한 회생 방안을 검토 중인 것으로 알려졌습니다. 그러나 위워크 경영진은 파산보호 신청 없이 건물 임대조건 협상을 통해 임대료를 낮추고, 재무 상태를 개선하겠다는 입장입니다.

연기금·공제회 154조원 해외대체투자 대부분이 중·후순위 투자

1,153억달러(153조6,949원)에 달하는 우리나라 주요 연기금과 공제회의 해외대체투자 대부분이 회수 가능성이 낮은 고(高)위험 투자인 것으로 나타났습니다. 6일 한국은행이 발표한 '최근 주요 연기금·공제회 해외대체투자 현황 및 리스크' 보고서에 따르면 국민연금이 979억달러, 다른 연기금·공제회가 180억달러으로 주요 연기금에는 공무원, 사학연금이 포함됐고, 공제회에는 과학기술인·지방행정·군인·소방·지방재정 등 5개가 포함됐습니다. 투자대상별로 살펴보면 인프라·사모투자 등 특별자산이 737억달러로 전체의 63.92%를 차지했고 부동산 투자잔액은 416억달러로 집계됐습니다. 부문별로 살펴보면 부동산은 상업용부동산 비중이 45%, 복합 부동산까지 포함하면 73%였으며, 특별자산은 대부분(82%)이 사모투자였습니다. 투자지역은 북미가 49%, 유럽이 28%로 전체 해외대체투자의 77%가 북미·유럽에 쏠려 있었습니다. 중·후순위 투자가 대부분이라 투자자산 상환순위 측면에서 위험도가 높은 것으로 나타났습니다. 다만 한국은행에 따르면 연기금은 납입금에 대한 강제성이 있어서 해외대체투자 부실이 연기금의 재무안정성 전반에 미치는 영향은 작다는 점에서 해외대체투자 부실이 재무안정성이나 환율에 미치는 영향은 제한적일 것으로 예상하고 있습니다.

IMF "韓 재정, 통화 정책 긴축 유지해야"

국제통화기금(IMF)이 6일 한국 정부에 단기적인 재정·통화 정책을 긴축적으로 유지해야 한다고 조언했습니다. 헤럴드 핑거 IMF 한국 연례협의 미션단장은 “팬데믹 기간 (한국 정부의) 재정이 매우 확장적이었고 국내총생산(GDP) 대비 정부부채 수준이 여전히 상승하고 있다”며 “단기적 재정·통화 정책은 정부 부채 증가를 억제하고 인플레이션에 지속적으로 대응하기 위해 현재의 긴축 기조를 유지해야 한다”고 언급했습니다. 통화정책과 관련해서는 당분간 중립금리 이상을 유지해야 한다고 덧붙였습니다. 중립금리는 인플레이션이나 경기침체 없이 잠재성장률 수준을 지속하게 하는 금리인데요. 핑거 단장은 한국의 중립금리를 구체적으로 제시하지 않았지만 “현재 기준금리(연 3.5%)는 중립금리보다 높은 수준”이라고 덧붙였습니다. 또한 중기 성장을 활성화하고 인구 고령화로 인한 도전 요인에 대응하기 위해서는 재정준칙 도입, 연금개혁, 노동시장 유연성 강화, 성별 격차 해소, 광범위한 혁신 장려, 기후변화 대책 강화 등 구조개혁 노력에 다시 집중해야 한다고 덧붙였습니다. 한편, IMF 연례협의단은 올 하반기 반도체산업이 회복하면서 올해 한국의 경제 성장률 전망치를 1.4%로 제시했습니다.

2분기 자산운용사 순이익 전분기 대비 7.7%↓

7일 금융감독원이 발표한 2023년 2분기 자산운용회사 영업실적(잠정) 자료에 따르면 올해 4∼6월 자산운용사의 당기순이익은 3,849억원으로 전분기 대비 321억원(7.7%) 감소한 것으로 나타났습니다. 6월 말 기준 펀드수탁고는 881조4천억원으로 이중 공모펀드가 306조8천억원(34.8%), 사모펀드가 574조6천억원(65.2%)를 기록하면서 공모펀드는 3월 말(312조8천억원)보다 6조원 감소했고, 사모펀드는 같은 기간 16조7천억원 증가했습니다. 수수료수익은 1조226억원으로 전분기(8천913억원)보다 1천313억원(14.7%) 증가했고 지난해(1조805억원)보다는 579억원(5.4%) 감소했습니다. 이중 펀드수수료는 8천387억원으로 전분기(7천345억원) 대비 1천42억원(14.2%) 불었고, 지난해(9천12억원)보다는 625억원(6.9%) 줄었으며, 일임자문수수료는 1천839억원으로 전분기(1천568억원)보다 271억원(17.3%), 지난해(1천793억원)보다는 46억원(2.6%) 증가했습니다. 고유재산 운용으로 발생한 2분기 증권투자손익은 825억원으로 전 분기(1천539억원)보다 714억원(46.4%) 감소했고, 지난해(-1천178억원)보다는 2천3억원 증가한 것으로 나타났습니다. 전체 455개 회사 중 228개사가 흑자를 냈고 227개사는 적자를 내면서 적자회사 비율(49.9%)은 전분기(40.2%) 대비 9.7%포인트(p) 상승했습니다. 금감원은 자산운용사 운용자산이 1분기 이후 소폭 증가세를 유지하면서 수수료수익이 전분기 대비 늘었으나, 적자회사비율이 상승해 자산운용산업 수익성이 개선됐다고 평가하기엔 이르다는 설명입니다.

서울시, 세운지구 고밀개발 사업 확정

서울시는 6일 중구 산림동 190의3 일대 ‘세운5-1·3 재정비촉진구역 재정비촉진계획(변경) 결정(안)’을 수정 가결했다고 밝혔습니다. 이로써 서울 종로·중구 일대 세운재정비촉진지구에 추진되던 ‘1호 통합·고밀개발 사업’이 확정됐습니다. 이번 심의를 통해 용적률과 높이 기준이 크게 완화됐습니다. 서울시는 도심 기능을 전략적으로 육성하기 위해 용도지역을 중심상업지역으로 상향하고, 기존 5-1과 5-3구역을 통합 개발하도록 했습니다. 또한 개방형 녹지 등을 조성하기로 하고 용적률 1519% 이하, 높이 170m 이하로 결정하면서 두 배가량 높이 규제를 완화했습니다. 공공임대산업시설을 건립할 예정입니다. 용적률과 높이 기준이 완화된 대신 녹지생태도심을 구현하기 위한 개방형 녹지를 도입합니다. 해당 부지 대지면적의 41.8%에 달하는 2685㎡ 규모로 추진되며, 건폐율이 60%에서 50%로 축소되고, 시민이 자유롭게 이용할 수 있는 개방형 녹지가 만들어집니다. 해당 부지 시행사인 이지스자산운용은 업무시설 1개 동 지상 37층으로 세부 계획을 세웠고, 1층은 4개 층 높이의 로비를 조성해 공공에 개방하고 4층까지 계단형 근린생활시설을 배치한다는 계획입니다. 서울시는 대상지에 대규모 업무시설과 벤처기업집적시설을 조성하고, 공공임대산업시설도 세운다는 방침입니다.

정리=정희원 인턴