2023.07.14

알스퀘어 ‘하반기 상업용 부동산 6대 이슈’ 발표

연내 미국 기준금리 인상이 예정된 데다 경기가 빠르게 회복할 여지도 크지 않기 때문에 하반기에도 상업용 부동산 시장 전망은 밝지 않습니다. 하지만 기존 자산 시장 둔화로 사회 구조 변화와 산업 발전 수혜를 누릴 새로운 투자자산은 관심이 커질 것으로 보입니다. 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어(대표 이용균)는 하반기 상업용 부동산 시장 주요 키워드를 △오피스 거래 절벽 △미국 금리 인상 재개 촉각 △새로운 투자자산의 부상 △공실 없는 오피스 시장, 언제까지? △돌아온 외국인, 살아난 호텔 △코리빙에 쏠리는 관심 등 6가지로 정리해 13일 발표했습니다.

◇오피스 거래 절벽 하반기 오피스 빌딩은 미국 기준금리 인상과 경기 둔화 등 시장에 부정적 영향을 미치는 요인이 아직 회복되지 않았기 때문에 거래 규모 급감이 불가피합니다. 매입 비용 대비 임대순수익을 의미하는 캡레이트(Cap rate)와 국고채 금리와의 스프레드는 2010년부터 최근까지 250~300bp(1bp는 0.01%포인트)였지만, 올해 1분기는 100bp 미만입니다. 당분간 캡레이트가 상승할 가능성이 큽니다. 캡레이트는 올랐지만, 대출 금리보단 여전히 낮으며 이는 빌딩 투자자들이 레버리지 효과를 누릴 수 없다는 의미입니다. 알스퀘어에 따르면 올해 1분기 서울∙분당권역 오피스 빌딩 총 거래액은 1조2,000억원으로, 전분기의 40% 수준에 그쳤습니다. 최근 5년간 1분기 거래액 중에서도 가장 저조합니다.

◇미국 금리 인상 재개 촉각 지난해 3월부터 시작된 미국의 가파른 금리 인상이 진정되며 상업용 부동산 거래가 재개됐지만, 여전히 활발한 투자가 이뤄질만한 상황은 아닙니다. 알스퀘어는 “2분기에 거래가 이어졌고, 금리 역시 이전처럼 가파르게 오르지 않아 조금씩 시장이 살아나는 분위기”라며 “다만, “금리 영향을 많이 받는 상업용 부동산의 특성상 완전히 회복하기까진 시간이 걸릴 것”이라고 설명했습니다.

◇새로운 투자자산의 부상 오피스와 물류센터, 리테일(상업시설) 등 기존 부동산 시장의 둔화로 새로운 투자자산을 발굴하려는 시도가 두드러질 것으로 보입니다. 챗GPT로 대표되는 생성형 인공지능(AI) 열풍으로 데이터 센터 개발에 대한 업계 관심이 커지고 노년 인구 증가로 노인 주거복지시설에 대한 관심도 커질 것으로 예상됩니다.

◇공실 없는 오피스 시장, 언제까지? 서울 도심(CBD)과 강남(GBD), 여의도권역(YBD) 오피스 임대차 시장은 모두 자연공실률을 밑돌고 있습니다. 대형 면적 사무실을 찾는 기업은 강남, 여의도 등 주요 권역을 떠나 신도림이나 구로 사무실까지 찾고 있으며 경기 둔화에도 주요 오피스 빌딩에 빈 사무실이 없는 상황입니다.

◇돌아온 외국인, 살아난 호텔 코로나19 팬데믹 탓에 호텔은 투자자의 관심으로부터 멀어진 상품이었으나 외국인 관광객이 돌아오면서 최근 호텔의 가치도 재조명되고 있습니다. 한국관광공사에 따르면 1분기 외국인 관광객은 171만명으로, 전분기보다 16.2% 증가했습니다. 코로나19 유행 이전인 2019년 1분기(384만명)와 비교하면 아직 44.6% 수준이지만, 중국 노동절 연휴와 베트남 통일절∙노동절 연휴 등으로 추후 외국인 관광객은 꾸준히 증가할 것으로 예상됩니다.

◇’코리빙’에 쏠리는 관심 일종의 공유 하우스로, 양호한 주거 환경과 거주자의 프라이버시를 보장하면서도 커뮤니티의 장점을 갖춰 젊은 층이 선호하는 주거 형태인 코리빙에 대한 관심도 커지고 있습니다. 앞으로 1인 가구가 계속 늘어난다는 점에서 시장도 커질 것으로 전망됩니다. SK디앤디는 서울 서초, 신촌, 성수, 강남, 수유 등 6개 지점에서 3800가구를 코리빙 하우스로 운영하고 있습니다. 2026년까지 서울에 5만 세대의 주거 클러스터를 만든다는 계획입니다. 코람코자산신탁의 자회사 코람코에너지리츠도 최근 서울지하철3호선 안국역 앞 현대오일뱅크 재동주유소 부지를 코리빙하우스로 개발 중입니다. 공유하우스 ‘맹그로브’를 운영하는 MGRV는 지난 2월 125억원 규모의 투자를 유치했고, 공유하우스 기업 홈즈컴퍼니는 글로벌 자산운용사 ICG와 조인트벤처를 설립해 최대 3,000억원을 조성하기로 했습니다.

알스퀘어는 하반기 상업용 부동산 시장 주요 키워드를 △오피스 거래 절벽 △미국 금리 인상 재개 촉각 △새로운 투자자산의 부상 △공실 없는 오피스 시장, 언제까지? △돌아온 외국인, 살아난 호텔 △코리빙에 쏠리는 관심 등 6가지로 정리해 13일 발표했다.

한국은행 기준금리 3.5% 동결

한국은행 금융통화위원회(이하 금통위)가 지난 2·4·5월에 이어 13일 기준금리를 다시 3.50%로 동결했습니다. 지난달 소비자물가 상승률(작년 동월 대비 2.7%)이 21개월 만에 2%대로 떨어진 상태에서, 굳이 무리하게 금리를 더 올려 가뜩이나 수출 부진과 새마을금고 사태 등으로 불안한 경기와 금융을 더 위축시킬 이유가 없다고 판단한 것으로 해석됩니다. 현재 우리나라 경제는 수출과 내수 회복 지연으로 정부나 한은이 기대하는 하반기 경기 반등, 이른바 '상저하고' 흐름이 불투명한 상황입니다. 이에 따라 기획재정부도 이달 초 내놓은 '하반기 경제정책방향'에서 올해 성장률 전망치를 1.6%에서 1.4%로 0.2%p 낮춘 바 있습니다. 반대로 금리 인상을 통한 통화긴축 정책의 가장 중요한 배경인 인플레이션(물가 상승) 압력은 눈에 띄게 줄었습니다. 6월 소비자물가는 작년 같은 달보다 2.7% 올랐는데, 2%대 상승률은 2021년 9월(2.4%) 이후 21개월 만에 처음입니다. 금통위가 이날 기준금리를 다시 동결하면서 미국과 격차는 1.75%p(한국 3.50%·미국 5.00∼5.25%)로 유지됐습니다.

美, 확연히 꺾인 CPI에 7월 긴축 종료 나서나

미국 중앙은행(Fed)이 7월 25~26일 예정된 연방시장공개회의(FOMC) 정례회의에서 마지막 금리 인상을 단행할 것이라는 기대감이 커지고 있습니다. 토마스 바킨 리치몬드 연준 총재는 이번 CPI 보고서는 7월 인상이 마지막이어야 한다는 FOMC의 목소리에 힘을 실어줄 것이라고 언급했습니다. Fed가 긴축을 종료할 것이란 예상은 기존 전망을 뒤엎는 것입니다. 그간 인플레이션을 뒤늦게 대응했다는 비판까지 일면서 Fed가 긴축 기조를 쉽사리 끝내지 못한다는 분석이 나오기도 했지만 6월 CPI가 내려앉으면서 Fed의 선택 폭도 넓어졌습니다. 실제로 페드워치에 따르면 이날 오후 11시 기준 7월 기준금리가 0.25%포인트 오를 가능성은 94.2%, 이후 9월 동결 전망은 80.5%를 기록했습니다. 다만 근원 CPI 상승률이 여전히 Fed의 목표치인 2%에 한참 미치지 못하고 있기 때문에 신중론도 적지 않은 상태입니다.

美 '허드슨야드' 아파트 절반이 공실

미국 뉴욕 맨해튼의 허드슨야드 재개발 지역의 고가 아파트가 판매 개시 4년 후에도 여전히 절반이 공실인 것으로 나타났습니다. 92층 건물에 143개의 거주 공간을 배치한 35 허드슨야드의 경우 지난달 말 현재 약 50%가 공실인 것으로 파악됐습니다. 이에 따라 개발업체 측은 아파트의 가격을 깎아 '떨이'로 시장에 내놓은 것으로 알려졌습니다. 뉴욕시에 거래가 등록된 아파트의 거래 가격은 당초 책정가보다 평균 30%가량 저렴한 것으로 조사됐으며 현재 시장에 등록된 매물 중에서는 50% 가까이 할인된 가격도 찾아볼 수 있는 상황입니다. 허드슨야드는 허드슨강 주변의 철도 기지창을 재개발한 프로젝트로 2012년에 착공돼 250억 달러(약 32조 원)의 사업비가 투입되어 대규모 도시재생 사업의 성공모델이라고도 불려왔습니다. 그러나 2019년 1단계 개발을 마치고 부동산 판매에 들어가자마자 코로나19 사태로 인해 각국 정부가 해외여행을 제한하면서 뉴욕 고가 부동산의 잠재적 고객인 아시아 등 외국의 부유층이 발이 묶였고, 이에 따라 기대만큼 거래가 이뤄지지 않았습니다.

캐나다 기준금리 0.25%P 인상…5% 달성

캐나다 중앙은행인 캐나다은행은 12일(현지시간) 기준금리를 0.25%포인트 인상, 5%로 올렸다고 밝혔습니다. 금리 인상은 지난해 3월 이후 10번째로, 이에 따라 기준 금리는 지난 2001년 4월 이후 22년 만에 최고 수준을 기록했습니다. 캐나다은행은 연간 소비자 물가 상승률이 내년까지 3%대에 머물면서 관리 목표선인 2%에 도달하려면 2025년 중반이 돼야 할 것으로 예상된다고 설명했습니다. 앞서 캐나다은행은 지난달 물가 상승 추이가 전망치를 상회하자 지난 1월 이후 4.5%로 동결해 오던 기준금리를 다시 인상, 긴축으로 돌아선 바 있습니다. 캐나다 소비자 물가는 지난해 6월 전년 대비 8.1% 올라 39년 만에 최고치를 기록한 이후 계속 둔화, 5월 들어 상승률이 3.4%로 떨어졌으나 이는 캐나다은행의 기대에 미치지 못하는 수치입니다. 캐나다은행은 향후 결정에 대해 언급하지 않았으나 현지 언론에 따르면 추가 인상의 가능성을 열어 놓은 상태입니다.

아마존 프라임데이 3억7천만개 판매…역대 최대 판매 실적

아마존은 지난 11∼12일(현지시간) 유료 회원 가입자들을 대상으로 한 '프라임 데이'에서 전 세계적으로 3억7천500만개 이상의 제품이 판매됐다고 13일 밝혔습니다. 이는 지난해 약 3억개보다 20% 이상 늘어난 것으로, 역대 가장 높은 판매 실적입니다. 이틀간 매출은 공개하지 않았으나 가정용품과 패션, 미용용품 등이 이 기간 최고의 판매 카테고리에 속했다고 아마존은 설명했습니다. 한편, 어도비의 마케팅 데이터 분석 솔루션인 '어도비 애널리틱스'에 따르면 아마존 프라임데이 기간 미국에서 온라인 판매는 127억 달러(16조1,290억원)를 기록했습니다. 이는 지난해 119억 달러(15조1,130억원)보다 6.1% 증가한 역대 최대 기록입니다. 그러나 이틀간 미국에서 총 온라인 매출이 전년 대비 9.5% 증가한 131억 달러(16조6,370억원)를 기록할 것으로 예상한 것에 비해 예상치는 밑돌았습니다.

국내 투자자, 상반기 미·중 주식 팔고 일본 주식 담아

상반기 국내 투자자들은 미국과 홍콩·중국 등 중화권 주식을 팔고 일본 주식은 매입한 것으로 나타났습니다. 13일 한국예탁결제원에 따르면 올해 상반기 국내 투자자들은 예탁원을 통해 미국 주식 15억2,512만달러 순매도한 것으로 집계됐습니다. 반면 일본 주식 순매수액은 1억3,202만달러로, 유로시장(8,518만달러)보다 많았습니다. 아울러 중국(-2,248만달러)과 홍콩(-6,509만달러) 주식은 순매도했으며, 그 외 기타 국가 주식도 1억4,883만달러어치를 순매도한 것으로 집계됐습니다. 올해 들어서는 중국의 경제활동 재개(리오프닝) 효과가 예상보다 부진한 반면, 일본 경기 지표 개선 등의 영향으로 국내 투자자들이 일본 주식으로 이동한 영향이 큰 것으로 풀이됩니다.

서울 40대 직장인 10명 중 3명만 “현 직장에서 정년까지 일할 것으로 기대”

서울 거주 40대 직장인 10명 가운데 3명만이 현 직장에서 정년까지 일할 것으로 기대한다는 조사 결과가 나왔습니다. 서울시50플러스재단에 따르면 서울에 거주하는 만 40~49세 임금 근로자와 비임금 근로자 1,189명을 대상으로 '현재 일자리 전망'을 조사한 결과 이들 중 33.8%만이 현재 직장에서 정년까지 일할 수 있을 것으로 자신한다고 응답했습니다. 반면, 33.9%는 "정년까지 일하고 싶지만 오래 다닐 수 있다는 자신이 없다"고 답했으며 12.5%는 "현재 일자리에서 정년까지 일하고 싶지 않고 다른 일을 할 것으로 자신한다"고 답했습니다. 현 직장에서 일할 수 있을 것으로 기대하는 기간을 보면 △'10년 이상'이 34%로 가장 많았습니다. 이어 △'5년 이상 10년 미만' 28.1% △'2년 이상 5년 미만' 22.7% △'1년 이상 2년 미만' 10.3% △'1년 미만' 4.9% 순이었습니다. 한편, 40대 직장인들이 일자리에 대해 가장 중시하는 가치로는 '고용안정성(37.7%)'이 1위였으며 근로소득(32.8%), 근무환경(9.4%), 발전가능성(8.2%) 등이 뒤를 이었습니다.

추경호, “급격한 노령인구 증가에 적극 재정투자 필요”

추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 급격한 노령인구 증가에 대응하기 위해 적극적인 재정투자가 필요하다고 강조했습니다. 추 부총리는 "지난 2018년 고령사회에 진입한 이후 단 7년 만인 2025년에 초고령사회 진입이 예상된다"며 "건의를 바탕으로 내년 예산안 편성 시 노인인구 증가, 베이비부머 세대 어르신들의 풍부한 직업 경험 등을 고려해 노인 일자리를 지원할 것"이라고 밝혔습니다. 또한 "고령·독거·신체 제약 등으로 집중 돌봄이 필요한 중점 군 대상 노인 맞춤 돌봄 서비스를 강화하는 등 어르신들의 노후생활 지원에 적극 노력할 계획"이라고 덧붙였습니다. 국내 노인인구 비율은 지난 2008년 10.2%에서 2018년 14.3%로 집계됐고 2025년 20.6%를 넘을 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 노인 상대적 빈곤율은 2016년 43.6%, 2019년 41.4%, 2020년 38.9%, 2021년 37.6% 등 높은 수준을 유지하고 있습니다.

이창용 "저출산이 경쟁력 둔화 요인…구조개혁으로 미래 바꿔야"

이창용 한국은행 총재가 13일 "저출산과 고령화로 경쟁력이 둔화되고 성장률이 낮아지고 있다"며 "걱정스럽다"는 의견을 밝혔습니다. 이 총재는 '한국의 국내총생산(GDP) 순위가 작년 13위로 추락한 원인이 무엇이냐'는 질문에 대해 이같이 답변했습니다. 한국은행에 따르면 한국의 지난해 명목 GDP는 1조6,733억달러로 세계 13위 수준을 기록했습니다. 다만 이러한 순위 하락에 대해서는 환율 변동에 따른 단기적 순위 변화라고 평가했습니다. 하지만 이 총재는 이어 구조개혁 문제가 걱정스럽다고 덧붙였습니다. 중장기적 저출산과 고령화 문제에 대한 구조개혁을 미뤘기 때문에 국가 경쟁력이 하락하면서 성장률이 낮아지고, 경제규모 순위도 불가피하게 낮아질 수 있다는 것입니다. 이 총재는 "저출산 트렌드는 정해진 미래라기보다는 구조개혁을 어떻게 하느냐에 따라 얼마든지 달라질 수 있는 문제"라며 "피할 수 없는 문제로 받아들이지 말아야한다"고 언급했습니다.

KIC, 올해 상반기 "8% 수익"

지난해 40조원 가까이 막대한 손실을 본 국부펀드 한국투자공사(KIC)가 올해 상반기에는 증시 회복 등에 힘입어 주식·채권 등 전통자산 투자에서 약 8%의 이익을 거뒀습니다. 주식과 채권 투자 수익률은 각 14.29%, 1.87%로 집계됐습니다. KIC의 지난해 수익률은 역대 가장 낮은 -14.36%까지 떨어졌으며 연간 투자손실액도 297억달러(약 38조원)에 이르렀습니다. 특히 주식·채권 등 전통 자산 투자 수익률이 -17.58%(주식 -19.27%·채권 -16.65%)로 추락했습니다. 하지만 올 들어 주식과 채권 투자에서 이익을 거두며 일정부분 만회했습니다.

5월 나라살림 적자 52조원...국가채무 1,100조 앞둬

기획재정부가 13일 발표한 7월 재정동향에 따르면 올 들어 나라살림 적자가 52조원까지 불어났고 국가채무도 16조원 더 늘어 1,100조원에 다가섰습니다. 올해 들어 5월까지 정부의 총수입은 1년 전보다 37조원 감소한 256조6,000억원을 기록했으며, 국세수입은 160조2,000억원으로, 소득세·법인세·부가세 등을 중심으로 지난해 5월 시점보다 36조4,000억원 줄었습니다. 정부는 세정 지원에 따른 기저효과 10조2,000억원 등을 고려할 경우 실질적인 세수 감소분이 26조2,000억원 수준이라고 기재부는 설명했습니다. 세외수입은 한은 잉여금 감소 영향에 1년 전보다 3조7,000억원 줄어든 12조8,000억원을 기록했고 이에 비해 기금 수입은 83조6,000억원으로 3조1,000억원 증가했습니다. 총수입에서 총지출을 뺀 통합재정수지는 5월 말 기준 30조8,000억원 적자를 기록했습니다. 5월 말 기준으로 집계한 국가채무(중앙정부 채무)는 1,088조7,000억원으로 전월보다 16조원 증가했습니다. 전년 대비해서는 55조3,000억원 늘었습니다.

올상반기 종합건설사 폐업 12년만에 최고치…월평균 41개 폐업

올해 상반기 문을 닫은 종합건설업체 수가 12년 만에 최고치를 기록한 것으로 나타났습니다. 13일 한국건설산업연구원(건산연)이 건설산업지식정보시스템(KICON)의 폐업 공고 건수를 분석한 결과 지난 1∼6월 종합건설기업 폐업 건수는 총 248건으로 집계됐습니다. 지난해 종합건설업체 폐업 건수는 모두 362건으로 한달 평균 30건 수준이었으나, 올 상반기는 41건으로 작년보다 월평균 10건씩 늘었습니다. 종합건설업체는 발주자와 원도급자, 하도급자 등으로 나뉘는 건설 시장에서 원도급자에 해당하며 일반적으로 종합건설업체는 하도급자에 해당하는 전문건설업체에 다시 하청을 주는 구조이기 때문에 종합건설업체는 업계에서 상대적으로 규모가 큰 편입니다. 이러한 종합건설업체 폐업은 전문건설업체 운영에도 영향을 미칠 수밖에 없습니다. 건산연은 종합건설업체의 폐업 건수가 늘어난 원인으로 부동산 경기 부진과 이로 인한 건설 수요 감소를 지목했습니다.

건대입구·신금호역 인근 용적률 완화, 복합개발 추진

서울시가 지하철 5호선 신금호역과 2호선 건대입구역 인근 용적률을 완화해 고밀복합개발을 유도하기로 했습니다. 서울시는 최근 해당 내용을 담은 광진구 화양동 50 동일로지구 지구단위계획 지정안과 특별계획구역7 세부개발계획 결정안을 수정가결했습니다. 대상지는 광진구 영동대교 북단 동일로 일대로 건대입구역과 성수IT 산업유통 개발진흥지구가 동서로 인접해있습니다. 서울시는 용적률 완화를 통한 고밀복합개발을 위해 지구단위계획구역 내 특별계획(가능)구역을 지정합니다. 아차산로 일대는 제3종 일반주거지역에서 상업지역으로 상향해 역세권 중심 기능을 강화하며, 동일로변은 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향해 청년산업 확장과 주거지원 기능을 강화할 계획입니다. 연구소, 업무시설 등을 권장용도로 계획하고 공공임대산업시설 등을 공공기여로 제시했습니다. 한편, 성동구 신금호 지구단위계획 결정안도 수정가결했습니다. 현재 용도지역이 제2종일반주거지역인 지하철 5호선 신금호역에 인접한 금호동1가 114번지 일대의 역세권 기능 강화에 초점을 맞춘 내용입니다. 서울시는 신금호역 교차로 주변지역을 준주거까지 용도지역 상향이 가능한 특별계획가능구역으로 지정하여 지하철 출입구 등 관련시설을 옮기면 상한용적률을 적용해 보행환경 개선을 유도한다는 방침입니다.

서울시, 준공 후 1년 지난 정비사업 조합 6개월마다 해산 관리

서울시가 준공 후 1년이 지난 재건축·재개발 등 정비사업 조합으로부터 반기마다 해산·청산계획 제출을 의무화해 운영실태를 관리하겠다고 밝혔습니다. 구청장은 반기가 끝나는 날을 기준으로 7일 이내 서울시장에게 해산(청산)계획 및 추진사항을 보고해야 하며 서울시는 자치구로부터 제출된 현황 보고를 토대로 시·구 합동 조합운영 실태점검을 진행합니다. 지난 4월 기준 서울 시내에 준공 이후 1년 넘게 해산 또는 청산하지 않고 유지 중인 조합은 총 189개(미해산 조합 52곳, 미청산 조합 137곳)에 이르는 것으로 파악됩니다. 서울시는 "정비사업이 완료되면 조합은 남은 자금을 청산해 조합원에게 돌려주고 해산해야함에도, 해산하지 않고 조합 이익금을 지출하거나 고의로 해산을 지연해 조합원에게 피해 입히는 사례를 차단하기 위해 조례 개정을 계기로 적극 대응키로 했다"고 설명했습니다.

저축銀 급전대출 늘고, 연체율도 7%로 상승

저축은행업권의 대출 잔액이 줄어드는 가운데 소액신용대출 잔액만 나 홀로 증가한 것으로 나타났습니다. 소액신용대출은 주로 저신용자가 이용하는 '급전 대출'로, 대출 한도는 낮고 금리는 높은 상품입니다. 13일 금융감독원에 따르면 저축은행업권의 소액신용대출 잔액은 올해 1분기 1조217억원으로 지난해 말보다 80억원가량 늘었습니다. 반면 총 대출액은 115조원에서 113조원으로 줄어들었습니다. 같은 기간 대출 종류별 잔액을 살펴보면 기업대출 잔액은 약 2조원, 가계대출 잔액은 약 3,000억원 줄었습니다. 하지만 가계대출 분류에 포함되는 소액신용대출만 홀로 증가하는 추세입니다. 저축은행업권은 연체율을 관리하기 위해 소액신용대출을 점점 보수적으로 취급할 것으로 보입니다. 총 대출에서 소액신용대출이 차지하는 비중은 1% 수준에 불과하지만 올해 들어 저축은행업권 실적이 적자로 돌아선 가운데 건전성 관리에도 만전을 기해야 하기 때문입니다.

정리=정희원 인턴