2026.04.06

비거주 1주택 전세대출 제한 검토…DSR·RWA까지 가계대출 규제 전방위 확대

금융위원회가 4·1 대책을 통해 다주택자 대출 규제를 본격 강화한 가운데, 후속 조치까지 포함한 전방위적인 가계대출 축소 기조가 뚜렷해지고 있습니다. 핵심적으로 다주택자의 주택담보대출 만기 연장이 금지되면서 올해 약 1만2000가구(약 2조7000억원), 이 중 규제지역에서만 약 7500가구가 매물로 시장에 출회될 가능성이 제기되고 있습니다. 동시에 당국은 비거주 1주택자, 총부채원리금상환비율(DSR), 위험가중치(RWA)를 중심으로 추가 규제 TF를 가동하며 규제 사각지대를 축소하고 있습니다. 구체적으로 전세대출·정책대출 등 DSR 적용 제외 영역을 축소해 무주택자의 고액 전세대출 및 일부 소액대출까지 규제 범위를 확대하는 방안이 검토되고 있으며, 은행 대출 공급을 직접 억제하는 위험가중치(RWA) 규제 역시 추가 상향(최대 25%) 및 고액 주담대에 대한 자본부담 강화가 논의되고 있습니다. 또한 실거주 목적이 아닌 비거주 1주택자에 대해서는 전세대출 공적보증 제한을 통해 투기 수요를 차단하려는 움직임도 나타나고 있습니다. 전반적으로 이번 정책은 단순한 다주택자 규제를 넘어 가계대출 총량을 구조적으로 축소하려는 방향으로, 단기적으로는 매물 증가 및 시장 유동성 위축, 중장기적으로는 대출 접근성 전반의 하락과 시장 변동성 확대를 유발할 가능성이 있습니다.

부동산 PF 익스포져 174조원으로 감소…3분기 연속 축소·연체율도 3%대로 개선

금융위원회 점검 결과, 국내 부동산 PF 시장은 부실 정리와 구조조정 효과로 전반적인 리스크가 완화되는 흐름을 보이고 있습니다. 지난해 말 기준 PF 익스포져는 174.3조원으로 전 분기 대비 3.6조원 감소하며 3분기 연속 축소됐고, 신규 취급액이 증가했음에도 불구하고 부실 사업장 정리·재구조화 영향으로 전체 잔액은 감소했습니다. 특히 유의·부실우려 여신은 약 14.7조원(비중 8.4%)까지 줄어들며 지속적으로 축소되고 있으며, PF 대출 연체율도 3.88%로 하락해 시장 건전성이 개선되는 모습을 보였습니다. 업권별로는 은행·보험·저축은행 등 대부분에서 연체율이 하락했으나, 증권업은 여전히 28%대의 높은 연체율을 기록하며 부담 요인으로 남아 있습니다. 또한 토지담보대출 연체율과 고정이하여신비율이 함께 개선되고, 부실 여신 감소 폭이 더 크게 나타나면서 금융권의 손실흡수능력도 강화된 것으로 평가됩니다. 한편 금융당국은 PF 건전성 제도 개선 방안을 통해 사업비 대비 자기자본비율에 따라 위험가중치와 충당금을 차등 적용하고, 이를 2027년까지 단계적으로 상향할 계획이며, 동시에 공사비 상승 등으로 어려움을 겪는 정상 사업장에 대해서는 정책금융(PF 보증 등)을 통해 유동성을 지원하며 시장 연착륙을 유도할 방침입니다.

‘2조달러’ SpaceX IPO 임박… Nasdaq-100 편입 기대에 美 ETF 시장 지각변동 예상

SpaceX가 약 2조달러(약 3022조원)의 기업가치를 목표로 IPO를 추진하면서, Nasdaq-100 및 이를 추종하는 ETF 시장에 큰 변화가 예상됩니다. 스페이스X는 미국 SEC에 비공개로 상장 예비심사를 신청했으며, 6월 상장을 목표로 하고 있습니다. 상장 시 글로벌 시총 6위권에 진입할 가능성이 높고, 최소 400억~750억달러 규모로 역대 최대 IPO 기록 경신도 전망됩니다. 특히 나스닥의 ‘패스트 엔트리’ 규정 도입으로 상장 후 15거래일 내 지수 편입이 가능해지면서, 스페이스X가 나스닥100 상위 비중 종목으로 빠르게 편입될 경우 약 1.4조달러 규모의 패시브 자금에서 수백억달러의 기계적 매수 유입이 기대됩니다. 다만 유통 물량이 3~5% 수준으로 낮아 내부자 매도에 따른 주가 변동성이 클 수 있고, 이는 Tesla와 함께 ETF 전반의 변동성 확대로 이어질 가능성이 있습니다. 한편 개인 투자자 배정 확대, 미래에셋증권의 평가이익 기대 등 긍정적 요소도 존재하지만, 매출 대비 기업가치(PSR)가 최대 80배 수준에 달하는 등 높은 밸류에이션에 대한 논쟁 역시 지속되고 있습니다.

정리 = 황우석 인턴