2024.09.10

美오피스빌딩 채무불이행 급증…연체율 8% 상회

데이터업체 트렙(Trepp)에 따르면 지난 7월 미 오피스 빌딩이 담보한 모기지(부동산담보대출) 증권 가운데 8% 이상이 연체된 것으로 조사됐습니다. 이는 2013년 이후 최고치입니다. 모건스탠리캐피털인터내셔널(MSCI) 조사에서도 올해 1분기 380억달러(약 52조원) 규모의 오피스 빌딩 관련 대출이 채무불이행 또는 압류로 상환이 제대로 이뤄지지 않은 것으로 나타났으며, 무디스에 따르면 미국 내 사무실 공실률은 20.1%로 1979년 통계 작성 이래 최고치를 기록했습니다. 수많은 오피스 빌딩 소유주들이 코로나19 팬데믹 이전 수년 동안 초저금리에 대출을 받았으며, 상당수는 리파이낸싱을 해야하는 상황인데요. 미 연방준비제도(Fed·연준)는 2022년 3월부터 지난해 7월까지 기준금리를 0~0.25%에서 5.25~5.50%로 가파르게 인상했고, 이에 따라 모기지 금리도 크게 오르면서 리파이낸싱이 어려워진 것이 문제입니다. 미 국책 모기지 업체인 프레디맥과 페니메이에 따르면 오피스 빌딩의 모기지 금리는 8일(현지시간) 기준 5.5~7.1% 수준입니다.

코람코라이프인프라리츠, 6개 자산 매각…10%대 배당 확정

9일 코람코자산신탁이 코람코라이프인프라리츠 보유자산 중 일부인 6곳의 주유소 매각계약이 성공적으로 체결됨에 따라 약 10%대 배당이 확정됐다고 밝혔습니다. 매각대상 주유소 중 △신철원주유소 △대전 중앙로셀프주유소 △강원 삼천리주유소 3곳은 이미 거래가 종결됐으며, △목감 부지(주유소 철거) △군자셀프주유소 △독립문주유소 등 3곳은 오는 11월 내 거래종결을 앞두고 있습니다. 매각대금은 전액 특별 배당되며 주당 248원을 지급할 예정입니다. 코람코라이프인프라리츠는 코람코자산신탁의 대표적인 상장 리츠로 상장 당시 매출 100%가 주유소 관련 분야에서 나왔습니다. 하지만 지금은 주유소 매출 비중이 48%로 대폭 낮아졌고 물류센터 32%, 리테일 11%, 전기차 충전소 5%, 오피스 4%로 다변화됐습니다. 여기에 더해 이번 추석 전후로 포항 영일대와 부산 괴정동에서 폴바셋 드라이브스루(DT점) 매장 개점을 앞두고 있는 등 지속적인 매출처 다각화가 예상됩니다.

금감원, 저축은행 PF 대출채권 꼼수 매각 적발

저축은행이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실채권 정리 과정에서 PF 정상화 펀드를 이용해 '꼼수 매각'을 하고, 이를 통해 건전성을 제고한 듯한 착시 효과를 일으킨 사실이 금융감독원이 발표한 'A저축은행-B자산운용사에 대한 수시검사 결과(잠정)'을 통해 밝혀졌습니다. 그간 시장에서는 '저축은행이 부실 PF 대출채권 정리 과정에서 사모펀드 조성으로 부실을 이연하고 있다'는 의혹이 지속적으로 제기돼 왔는데요. 이번에 수시검사 실시 이후 적발한 것입니다. 금감원 검사 결과 지난 6월 A저축은행은 B자산운용사의 제1차 펀드에 908억원을 투자했으며, 이후 자신의 부실 PF 대출채권을 장부가액(대출원금-충당금) 보다 높은 가격으로 매각해 매각이익 64억원(계열사 포함 151억원)을 인식했습니다. 이어 지난달 A저축은행은 B자산운용사의 제2차 펀드에 585억원을 투자하고 그 외 4개 저축은행도 함께 참여했으며, 이때에도 부실 PF 대출채권을 장부가액 보다 높은 가격으로 매각해 매각이익 65억원(계열사 포함 79억원)을 인식했습니다. 해당 과정에서 선순위 외부투자자를 제외한 저축은행별 펀드투자 비율을 부실 PF대출채권 매각비율과 정확히 일치하는 구조로 만든 것으로 파악됐습니다. 이에 더해 A저축은행은 PF 대출채권을 장부가액보다 높은 금액에 매각해 당기순이익을 부당하게 과다 인식(충당금 환입 129억원)했고, 이에 따라 연체율 등 건전성을 '양호'하게 만든 것으로 나타났습니다. 향후 금감원은 A저축은행에서 발생한 매각이익(대손충당금 환입분)을 유가증권(수익증권) 손상차손으로 인식하도록 지도하고, 매각자산을 저축은행 장부에 다시 계상해 편법 매각으로 인한 연체율·고정이하여신비율 착시효과를 제거할 예정입니다.

김병환 금융위 위원장…"새마을금고 부실PF 6개월내 정리"

김병환 금융위원회 위원장이 9일 새마을금고와 신협, 농협, 수협 등 상호금융업권 관계자와 간담회를 갖고 상호금융업권을 향해 '새마을금고 뱅크런' 등 금융 불안을 야기했던 주범인 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 사업장을 6개월 내에 정리할 것을 주문했습니다. 김 위원장은 현재 문제가 되고 있는 부동산 PF 문제의 신속한 해결이 급선무"라며 "PF 사업성 평가에 따른 부실우려 등급 사업장은 자체적으로 마련한 재구조화·정리 계획에 따라 6개월 내에 정리를 조속히 완료하라"고 언급했습니다. 금융감독원과 행정안전부에 따르면 올해 상반기 기준 전국 79개 저축은행의 당기순손실은 총 3,804억원에 달하며, 같은 기간 새마을금고는 순손실 1조 2,019억원을 기록한 것으로 파악됐습니다. 또한 올해 6월 말 기준 금융사의 PF 사업장 중 연체 등 문제가 있는 곳을 1차로 평가한 결과, 유의·부실우려로 분류된 사업장 규모는 상호금융업권이 9조 9,000억원, 저축은행이 4조 5,000억원이었습니다. 전체 사업자 중 유의·부실우려로 집계된 규모는 21조원에 달했는데, 이중 새마을금고와 저축은행이 가장 많은 점유율을 차지한 것으로 파악됐습니다.

상장사 절반, 3분기 영업이익 전망치 후퇴

10일 에프앤가이드에 따르면 이달 6일 기준 증권사 3곳 이상이 실적 전망치를 제시한 235개 유가증권·코스닥 시장 상장사 중 106개 기업의 3분기 영업이익 추정치가 한 달 전과 비교해 하향 조정된 것으로 나타났습니다. 이는 전체의 45% 수준입니다. 한 달 전 대비 영업이익 추정치가 상향 조정된 기업은 84곳(36%)이었고, 전망치가 유지된 기업은 45곳(19%)이었습니다. 특히 전기차 캐즘에 따른 업황 둔화로 인해 이차전지 업종의 실적 눈높이가 크게 떨어습니다. 엔터주를 포함한 미디어 종목도 실적 부진이 예상됐으며, 국내 반도체 대장주인 삼성전자도 실적 눈높이가 낮아졌습니다. 유가증권시장보다는 코스닥 시장의 수익성이 더 악화된 것으로 파악됐습니다. 코스닥 예상 영업이익 합산액은 지난달 6일 1조 506억원에서 이달 6일 1조40억원으로 4%가량 감소했습니다. 반면 유가증권시장의 경우 한 달 전 71조 635억원에서 이달 6일 71조 3,661억원으로 0.43% 증가했습니다. 지주사, 조선, 제약 등 일부 업종에서 실적 개선이 전망됐기 때문으로 풀이됩니다.

정리=정희원 인턴